2025년 주택·건설 투자 감소세 지속 – 경기 영향 분석

2025년 하반기로 접어들면서 세계 각국의 경제성장률 둔화가 본격화되고 있는 가운데, 한국의 주택 및 건설 부문 투자 위축이 경제 전반에 뚜렷한 그림자를 드리우고 있다. 정부의 금리 인상 기조와 고물가 지속, 자재비 급등, 인허가 지연 등이 복합적으로 얽히면서 민간 건설시장과 공공 프로젝트 모두 위축되고 있다. 특히 민간 부문의 경우, 미분양 주택 증가와 분양가 상승 부담이 맞물려 신규 착공이 현저히 줄어드는 양상을 보이고 있다. 이에 따라 건설사들의 현금흐름 악화와 실적 부진, 관련 산업의 연쇄 타격이 현실화되고 있다.

국토교통부와 통계청 자료에 따르면, 2025년 상반기 기준 전국 주택 착공 물량은 전년 대비 24% 감소했으며, 건축 허가 건수 또한 17% 가까이 줄어들었다. 특히 서울 및 수도권 지역은 재건축·재개발 사업의 규제 강화와 사업성 악화로 인해 신규 사업 추진이 사실상 정체된 상태다. 이러한 흐름은 단순히 부동산 시장의 문제를 넘어서, 경제 성장의 동력을 약화시키는 구조적 리스크로 작용하고 있다. 정부는 확장 재정 기조 하에 공공 인프라 투자 확대를 천명했지만, 실제 집행 속도는 더디며, 민간 투자의 위축을 만회하기에는 역부족이라는 평가가 지배적이다.

민간 건설 부문 침체, 악순환의 고리

한국 건설산업의 큰 축을 담당하는 민간 부문이 급속도로 위축되고 있다. 국내 주요 건설사들의 실적 발표에 따르면, 2025년 2분기 기준 대부분의 업체들이 주택사업 부문에서 전년 동기 대비 20% 이상 매출 감소를 기록했다. 이는 단순한 시장 침체를 넘어 수익성 저하와 자금 흐름 악화로 이어지고 있다. 특히 분양가 상한제와 고금리의 이중 압박으로 인해 분양 수익성이 떨어지면서, 건설사들이 신규 프로젝트 추진에 보수적으로 전환하는 추세다.

이러한 분위기는 하도급 업계와 건설 자재 산업, 인테리어·가전 등 연관 산업 전반으로 확산되고 있다. 자재비와 인건비 상승은 비용 부담을 높이고, 부동산 시장 불확실성은 소비자들의 구매 결정을 지연시키며 미분양 물량 증가로 이어진다. 이는 다시 건설사의 신규 사업 보류로 귀결되는 악순환의 구조다. 특히 지방의 경우, 산업 기반이 취약한 도시일수록 주택사업 수익성 확보가 어려워 더욱 심각한 착공 지연과 일자리 감소 문제가 나타나고 있다.

정부가 내세운 공공주도 공급 확대 전략은 단기적인 완충재 역할은 가능하나, 민간 부문 활성화 없이는 중장기적인 건설시장 회복이 어렵다. 이에 따라 전문가들은 개발부담금, 분양가 규제 등 각종 제도 개편과 함께 금융시장 안정화를 통해 민간의 투자 유인을 높여야 한다고 지적하고 있다.

공공 부문도 속도 부족…정책 효과 반감

정부는 2025년 초부터 확장 재정 정책 기조에 발맞춰 공공 인프라 투자 확대와 주거 복지 개선 프로젝트를 추진하겠다고 발표했다. LH공사, 한국도로공사 등 주요 공공기관의 예산 집행률도 상반기 기준으로는 예년보다 높게 나타나고 있다. 그러나 실제 착공까지 이어지는 비율은 저조하다. 절차 지연과 부처 간 조율 미흡, 지방정부와의 협력 부진 등 여러 행정적 문제들이 걸림돌로 작용하고 있다.

특히 수도권 광역교통망 확장 사업, 도심복합사업과 같은 주요 프로젝트들은 기획단계에서 지지부진한 움직임을 보이고 있다. 주민 의견수렴, 환경영향평가, 용도 변경 등의 과정이 늘어지면서 당초 계획보다 수개월 이상 지연되는 사례가 빈번하다. 이로 인해 정부가 의도한 경기 부양 효과가 제때 나타나지 못하고, 오히려 시장의 불확실성만 가중시키는 결과를 초래하고 있다.

또한 예산 집행 구조상 후반기 지급 비중이 높아 연간 계획 대비 실질적 경기 파급력은 상반기에 낮게 나타날 수밖에 없다. 이에 따라 전문가들은 공공 프로젝트의 기획·집행 체계 개편과 함께 예산의 상시·탄력 집행 체계로의 전환이 필요하다고 입을 모은다. 단기적인 경기 대응력이 중요한 상황에서 현재의 느린 집행 구조는 구조적 한계로 작용할 수 있다.

금리와 물가, 건설 시장의 이중 압력

건설 투자의 둔화는 단순한 수요 위축만이 아니라, 금리와 물가라는 이중 부담에 기인하고 있다. 한국은행은 물가 안정을 위한 금리 동결 기조를 2024년 말부터 이어가고 있으며, 이는 건설 프로젝트의 자금 조달 비용을 높이고 있다. 여기에 자재비 인상과 인건비 상승은 프로젝트 전체의 원가를 끌어올려 수익성 확보를 더욱 어렵게 만든다.

특히 최근 국제 원자재 시장에서의 철근, 시멘트, 유가 관련 품목 가격 급등은 중소형 건설사들의 생존을 위협하는 요인이 되고 있다. 공사비를 예측하기 어려워 설계 변경과 계약 재조정이 빈번해지고 있으며, 이는 또 다른 행정 지연의 원인으로 작용한다. 이처럼 금융 비용과 원가 인상의 병행 압력은 건설 시장의 활력을 근본적으로 떨어뜨리고 있다.

이와 함께 주택 수요의 변화도 고려해야 한다. 고금리로 인해 실수요자들의 대출 부담이 커지며, 분양시장에서도 분양률 저하와 미계약 물량 증가가 뚜렷하게 나타나고 있다. 전세가 하락, 월세 전환 가속화 등도 주택시장 구조에 변화를 초래하고 있으며, 이는 장기적으로 건설 수요의 구조적 재편으로 이어질 수 있다. 결국 금리 인하와 유가 안정, 정책 신뢰 회복이라는 세 축이 동시에 맞물려야 건설 투자 회복의 돌파구가 마련될 수 있을 것이다.